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高华证券:房价 较低一级市场的积极信号

2019-10-09 18:15:44来源:励志吧0次阅读

高华证券:房价 较低一级市场的积极信号 2012-04-10 类别: 机构: 研究员:

[摘要]

房价:较低一级市场的积极信号我们通过自下而上的方法采用147个不同大都市地区的数据来搭建我们的房价模型。然而,即便此种程度的细分方法也可能无法充分反映某些地方市场的房价走势变动。许多大都市具备邮编一级的房价数据信息,这令我们得以追踪到更低一级地区的房价走势。

我们采用邮编一级的房价数据构建了一个简化的指数,用以测算房价出现上涨的邮编分区的占比。令人振奋的是,根据我们的测算,截至2011年四季度,20%的邮编分区的房价同比增幅为正。目前,大部分主要大都市某些邮编分区的房价增幅也为正。

尽管存在上述积极信号,我们邮编一级的指数表明房价仍处于复苏的早期阶段。某些市场上房价的上升可能仍与我们对全美房价将进一步温和下降的看法相符。

房价受全国和地区因素综合因素的影响。举例来看,抵押贷款利率和建筑成本可能会对全美房价产生影响。但房价还受收入增长、人口趋势、土地供应和分区制等地区特定因素的影响。考虑到这些因素,我们通过自下而上的方法采用147个不同大都市统计区(MSA)的房价数据构建了房价模型(请参阅2011年12月15日HuiShan/SvenJariStehn撰写的“USHousePriceBottominSight.”GlobalEconomicsPaperNo.209)。

然而即使是单个MSA也包括多个不同的市场。例如,全美最大的纽约MSA包括纽约市的5个区、长岛的2个县、位于HudsonValley的纽约市北部的3个县、新泽西的12个县以及宾州北部的1个县。我们的房价模型目前显示,纽约MSA的房价在2013/2014年将分别下滑3.5%/2.7%。但纽约MSA是一个包括1900万居民、规模较大且存在多样性的区域,MSA一级的房价可能无法反映该地区的整体住房市场。

幸运的是,许多MSA都具备邮编分区的房价数据,这令我们得以估算更低一级区域的房价趋势(ZIP指“地区改进计划”,是美国邮政总局自60年代起采用的一套区域编码系统)。数据由Fiserv提供,与标普/凯斯席勒房价指数一样采用的是重复销售定价的评估方法。我们可以得到大约5,300个邮编分区的房价指数,约占全美所有邮编分区的10%-15%。根据2010年的人口普查数据,这些邮编分区涵盖了美国人口的44%。数据每季度发布一次,存在一个季度的时滞(因此最近一次的观测数据为去年四季度的数据)。即便样本没有包括所有邮编分区、且已纳入的邮编分区的房价可能与那些未被纳入地区的房价走势截然不同(正如标普/凯斯席勒20个城市分项指标也未必体现出全国水平一样),但全国人口最密集的超过5,000个邮编分区的数据应该能够提供住房市场的有效信号。

采用这些高度细分的房价数据,我们构建了一个简化的指数,用以估算过去一年房价上升的邮编分区的占比(我们采用了一系列加权指数进行实验,但结果非常接近,因此为方便说明,我们选用了未加权的简化版本)。下图显示了1976年以来按时间排列的指数走势。在住房市场开始衰退前连续八年的时间里,几乎所有(95%以上)邮编分区的房价同比上升。到2007年一季度,这一比例降至50%,2008年底/2009年初接近零。2009年一季度,仅8%的邮编分区的房价同比增幅为正。

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